Civislend
Real Estate · CNMV (PSFP)
✓ Ventajas
✗ Inconvenientes
Civislend lleva en nuestra radar desde hace tiempo y por una razón muy concreta: es la plataforma mejor valorada en Trustpilot del sector del crowdfunding inmobiliario español, tiene 100% de proyectos exitosos y cero defaults desde 2017, y ofrece algo que pocas pueden presumir, garantías hipotecarias de primer rango con LTV en torno al 50%. Eso significa que, en teoría, el inmueble dado como garantía vale el doble de lo que nosotros prestamos. Un colchón de seguridad real.
En este análisis te contamos qué nos parece Civislend después de analizarla a fondo, cómo funciona, qué rentabilidad podemos esperar, cuáles son los riesgos que hay que tener claros y cómo aprovechar el bono de bienvenida de hasta 75 euros.
¿Qué es Civislend y cómo funciona?
Civislend es una plataforma española de crowdlending inmobiliario fundada en 2016 y registrada en la CNMV desde el 6 de octubre de 2017, primero como Plataforma de Financiación Participativa (PFP) y actualizada en octubre de 2023 como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) con el número 8 del registro oficial de la CNMV. Opera exclusivamente bajo el modelo de deuda, nosotros prestamos dinero a promotores inmobiliarios y ellos nos devuelven el capital más los intereses al vencimiento.
La diferencia principal respecto a Urbanitae es que Civislend no hace equity. Todo son préstamos con rentabilidad fija y garantías hipotecarias sobre el activo financiado. Eso hace que la rentabilidad potencial sea algo inferior a un proyecto de equity de Urbanitae, pero también que tengamos mayor certidumbre sobre lo que vamos a cobrar y cuándo.
Cómo funciona paso a paso
El proceso es más sencillo de lo que parece. Civislend analiza cada proyecto, negocia las garantías con el promotor y publica la oportunidad en la plataforma con toda la documentación. Nosotros leemos el dosier, decidimos cuánto invertir y confirmamos. El capital va directamente a una cuenta segregada propia del proyecto, gestionada a través de Lemonway, la pasarela de pagos autorizada por el Banco de Francia. Civislend nunca toca nuestro dinero.
Una cosa que diferencia a Civislend de otras plataformas: co-invierte en sus propios proyectos. Eso no es un detalle menor, significa que tienen dinero propio en juego en cada operación que nos ofrecen. Los incentivos están alineados de una forma que pocas plataformas pueden decir.
El LTV: el dato más importante que nadie explica bien
El LTV (Loan to Value) es el porcentaje que representa el préstamo sobre el valor del activo. Si el inmueble vale 1.000.000 € y el préstamo es de 500.000 €, el LTV es del 50%.
Civislend trabaja con LTVs en torno al 50%, lo que significa que el inmueble dado como garantía vale el doble de lo que prestamos. Para que nosotros perdiéramos capital, el valor del inmueble tendría que caer más del 50%, algo que no ha ocurrido en el mercado inmobiliario español ni en las peores crisis.
Rentabilidad de Civislend: lo que hemos visto en la práctica
Civislend ofrece rentabilidades de entre el 10% y el 13% bruto anual. En 2025 financiaron 55 proyectos con una rentabilidad media del 11% anual en un plazo medio de 15 meses. En los proyectos completados la rentabilidad media ponderada se ha situado consistentemente en el 10-11%.
Comparado con el equity de Urbanitae, que puede llegar al 18%, el 11% puede parecer modesto. Pero hay que comparar lo comparable: Civislend ofrece rentabilidad fija y predecible con garantía hipotecaria de primer rango. El equity de Urbanitae ofrece más potencial pero sin garantías sobre el timing ni el importe exacto de la rentabilidad final.
Para nuestra cartera, Civislend encaja bien como capa de préstamo con mayor certidumbre, complementando la exposición a equity de Urbanitae.
El bono de bienvenida de Civislend
Civislend ofrece un bono de bienvenida escalado según la primera inversión:
El bono se activa al registrarse con nuestro enlace de referido y completar la primera inversión.
Consejo: si tienes pensado invertir en Civislend, merece la pena hacer la primera inversión de al menos 3.000 euros para maximizar el bono. El 75 euros supone un 2,5% de rentabilidad extra instantánea sobre esa primera inversión.
Riesgos de Civislend: lo que hay que tener claro
Sin mercado secundario, el mayor inconveniente
Civislend no tiene mercado secundario. Una vez que invertimos en un proyecto, el capital está inmovilizado hasta el vencimiento. Los plazos típicos son de 12 a 18 meses, pero puede alargarse si el proyecto se retrasa.
Esto no es un problema si tenemos claro que ese capital no lo vamos a necesitar. Pero sí lo es si metemos dinero que podríamos necesitar de forma inesperada. Nuestra regla es simple: en Civislend solo ponemos capital que podemos olvidar durante 18-24 meses.
Retrasos en algunos proyectos
El 100% de proyectos exitosos no significa que todos se hayan devuelto en plazo. Algunos proyectos han tenido retrasos, un fenómeno habitual en el crowdfunding inmobiliario porque los proyectos de construcción y venta son por naturaleza impredecibles en timing. Lo que importa es que en todos los casos se ha devuelto el capital con los intereses correspondientes, incluyendo los de demora.
Riesgo promotor
Si el promotor quiebra, la garantía hipotecaria de primer rango nos protege en teoría. En la práctica, ejecutar una garantía hipotecaria es un proceso largo que puede llevar meses o años. Nunca ha ocurrido en Civislend, pero es el escenario de riesgo que hay que conocer.
Lo positivo: LTV del 50% como protección real
Con un LTV del 50%, el valor del inmueble tendría que caer más del 50% para que perdiéramos capital. En el peor año del mercado inmobiliario español, el 2012, los precios cayeron un máximo del 35% desde máximos. Ese colchón del 50% proporciona una protección real frente a escenarios adversos.
Cómo empezar a invertir en Civislend paso a paso
Lo que necesitamos
- Mayor de 18 años
- Residencia en España o la UE
- DNI o pasaporte para verificación KYC
- Cuenta bancaria europea
El proceso de registro
El registro es completamente online. La verificación KYC tarda entre 10 y 20 minutos. Como plataforma regulada por la CNMV, Civislend realiza un cuestionario de idoneidad para evaluar nuestro perfil como inversores.
Consejo importante: cuando hagamos clic en el enlace de referido para registrarnos, evitemos navegar por la web antes de completar el registro. Si accidentalmente cerramos la página, volvemos a clicar en el enlace de referido antes de registrarnos para asegurarnos de que el bono se aplica correctamente.
Cómo invertimos
- Recargamos la wallet con antelación al lanzamiento de un proyecto, los proyectos populares se cierran en minutos
- Leemos el dosier completo, incluye información del promotor, tasación del activo, estructura de garantías y plan de negocio
- Decidimos el importe (mínimo 250 euros)
- Confirmamos la inversión
Nuestra estrategia: diversificamos entre varios proyectos con plazos escalonados para no tener todo el capital bloqueado al mismo tiempo. Con 3.000 euros podemos participar en hasta 12 proyectos distintos de forma simultánea.
Civislend vs Urbanitae vs Wecity: cuál elegimos para cada objetivo
Las tres son plataformas reguladas por la CNMV con proyectos inmobiliarios españoles. La diferencia está en el modelo y el perfil de riesgo/rentabilidad:
| Característica | Civislend | Urbanitae | Wecity |
|---|---|---|---|
| Regulación CNMV | ✓ Nº8 (PSFP) | ✓ Nº1 (PSFP) | ✓ Nº30 (PSFP) |
| Modelo | Solo préstamo (deuda) | Equity + Deuda + Renta | Préstamo + Equity |
| Inversión mínima | 250 € | 500 € | 500 € |
| Rentabilidad media | 10–13% fija | 10–18% (equity variable) | 10–14% fija |
| LTV garantía | ~50% (máxima protección) | Variable por proyecto | Primer grado hipotecario |
| Co-inversión plataforma | ✓ Sí | No siempre | No |
| Defaults históricos | 0 defaults | 0 pérdidas | 58% devuelto |
| Bono bienvenida | 25–75 € según importe | Hasta 100 € | 50 € (código KAC4B0) |
| Registrarse | Abrir cuenta → | Abrir cuenta → | Abrir cuenta → |
Cómo lo combinamos nosotros: usamos Civislend para la parte de deuda con rentabilidad fija y máxima protección de garantías, Urbanitae para proyectos de equity con mayor potencial, y Wecity para proyectos muy seleccionados con rating JLL independiente. Las tres se complementan sin solaparse.
Fiscalidad de Civislend: retención en origen
Al ser una plataforma española regulada por la CNMV, Civislend practica retención en origen del 19% sobre los intereses. Eso significa que recibimos los intereses ya netos de retención y esa retención aparece automáticamente en el borrador de nuestra declaración de la renta como pago a cuenta.
Es más cómodo que las plataformas europeas donde tenemos que añadir los intereses manualmente. El proceso de declaración es simple: confirmamos los datos del borrador que Hacienda ya tiene.
⚠️ Esta información es orientativa. Consulta con un asesor fiscal para tu situación concreta.
Nuestra opinión sobre Civislend en 2026
Civislend nos parece una de las plataformas mejor construidas del sector inmobiliario español. El modelo de solo deuda con LTV del 50%, la co-inversión propia en cada proyecto y el historial de 0 defaults desde 2017 forman una combinación difícil de batir en términos de seguridad percibida.
Lo que más nos gusta es la coherencia del modelo: no intentan vender equity con rentabilidades altísimas que dependen de la venta del inmueble. Préstamo, garantía hipotecaria, interés fijo, devolución al vencimiento. Sencillo, predecible y con 8 años de historial limpio.
Lo que mejoraría: la comunicación cuando hay retrasos y la falta de mercado secundario. Para un inversor que empieza, la posibilidad de no poder salir antes del vencimiento puede ser un freno psicológico importante.
Para quién recomendamos Civislend: inversores que quieren rentabilidad fija de doble dígito con las máximas garantías posibles dentro del crowdfunding inmobiliario regulado español. Es el perfil más conservador dentro del sector.
Preguntas frecuentes sobre Civislend
¿Civislend tiene código de descuento o bono de bienvenida?
Sí. Civislend ofrece un bono de bienvenida escalado: 25 € si la primera inversión es entre 250 € y 1.499 €, 50 € entre 1.500 € y 3.000 €, y 75 € si inviertes más de 3.000 €. El bono se activa automáticamente al registrarse con nuestro enlace de referido y completar la primera inversión.
¿Es seguro invertir en Civislend?
Civislend está regulada por la CNMV con el número 8 desde 2017. Los fondos se gestionan en cuentas segregadas a través de Lemonway. Trabaja con garantías hipotecarias de primer rango y LTV en torno al 50%. Tiene 0 defaults desde su fundación. Es una de las plataformas más seguras del crowdfunding inmobiliario español desde el punto de vista de las garantías ofrecidas.
¿Cuánto se gana realmente con Civislend?
Civislend ofrece rentabilidades de entre el 10% y el 13% bruto anual. La rentabilidad media en 2025 fue del 11% anual en un plazo medio de 15 meses. Como practica retención en origen del 19%, recibimos los intereses ya netos de esa retención.
¿Puedo retirar mi dinero antes del vencimiento en Civislend?
No. Civislend no tiene mercado secundario. El capital está inmovilizado hasta el vencimiento del proyecto. Solo invertimos en Civislend capital que no vamos a necesitar durante 12-18 meses como mínimo.
¿Qué significa que Civislend co-invierte en sus propios proyectos?
Civislend pone dinero propio en cada proyecto que publica. Eso significa que sus intereses están completamente alineados con los nuestros: si el proyecto va mal, ellos también pierden. Es una señal muy positiva de confianza en su propio análisis de riesgos.
¿Qué es el LTV y por qué importa en Civislend?
El LTV (Loan to Value) es el porcentaje que representa el préstamo sobre el valor del activo dado como garantía. Con un LTV del 50%, el inmueble vale el doble de lo que prestamos. Para que perdiéramos capital, el inmueble tendría que perder más del 50% de su valor, algo que no ha ocurrido ni en las peores crisis del inmobiliario español.
¿Cómo tributan los intereses de Civislend?
Civislend practica retención en origen del 19% sobre los intereses. Esa retención aparece automáticamente en el borrador de la declaración de la renta. Los intereses tributan como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro.
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