Hace diez años, para invertir en inmobiliario necesitabas un capital muy alto para la entrada de un piso, poder pedir una hipoteca, pagar impuestos y gestionar personalmente los inquilinos. Hoy puedes participar en proyectos inmobiliarios desde 100 euros, en España y en toda Europa, sin gestionar nada y con rentabilidades que en muchos casos superan el 10% anual.
Eso es el crowdlending inmobiliario. Y en esta guía te explicamos exactamente cómo funciona, qué tipos de inversión existen, qué rentabilidad puedes esperar según cada modelo, cuáles son los riesgos reales que nadie menciona en los titulares y cuáles son las plataformas que nosotros usamos y recomendamos en 2026.
¿Qué es el crowdlending inmobiliario?
El crowdlending inmobiliario es un modelo de inversión colectiva donde un conjunto de inversores particulares financian proyectos inmobiliarios a través de una plataforma digital. En lugar de que un solo inversor compre o financie todo un proyecto, cientos de inversores aportan pequeñas cantidades que juntas permiten financiar promociones residenciales, rehabilitaciones, proyectos de house flipping o carteras de alquiler.
La diferencia entre crowdlending y crowdfunding inmobiliario es técnica pero importante: en el crowdlending prestamos dinero al promotor a cambio de un interés fijo, con garantía hipotecaria sobre el activo. En el crowdfunding de equity nos convertimos en socios del promotor y la rentabilidad depende del éxito de la venta final. En la práctica, las plataformas más grandes ofrecen los dos modelos y el término crowdlending o crowdfunding se usa indistintamente en el sector.
Lo que sí tienen en común todos los modelos es la accesibilidad. Antes de estas plataformas, invertir en inmobiliario requería un capital enorme, conocimientos especializados y disponibilidad para gestionar activos físicos. Ahora podemos diversificar entre 10-20 proyectos inmobiliarios distintos con 5.000 euros, en España, Francia, Lituania o Noruega, desde el móvil y sin pisar una notaría.
Los cuatro tipos de crowdlending inmobiliario
No todos los proyectos inmobiliarios funcionan igual ni tienen el mismo perfil de riesgo-rentabilidad. Antes de invertir hay que entender qué tipo de proyecto estamos financiando porque cambia completamente la ecuación.
1. Préstamo con garantía hipotecaria (Lending o Deuda)
Es el modelo más frecuente y el más conservador. Prestamos dinero al promotor a un tipo de interés fijo acordado desde el principio. El préstamo está garantizado con hipoteca de primer o segundo rango sobre el activo inmobiliario. Si el promotor no paga, la plataforma ejecuta la garantía y vende el inmueble para recuperar el capital.
Rentabilidad típica: 9-13% bruto anual, según la plataforma y el proyecto.
Plazo típico: 6-24 meses.
Cobro: intereses mensuales o trimestrales más capital al vencimiento.
Riesgo principal: retraso o impago del promotor. La garantía hipotecaria protege el capital pero la recuperación puede tardar meses.
Plataformas que usan este modelo: Civislend, Wecity, Profitus, Letsinvest, Raizers, EstateGuru.
2. Equity o Plusvalía
Nos convertimos en socios del promotor a través de una SPV (sociedad vehículo especial). La rentabilidad no viene de un interés fijo sino de la plusvalía generada cuando el inmueble se vende a precio de mercado. Si el proyecto va bien, es decir, si el inmueble se vende por encima del coste de construcción y compra, ganamos más que con la deuda. Si va mal, podemos ganar menos o incluso perder.
Rentabilidad típica: 12-20% bruto anual en proyectos exitosos.
Plazo típico: 18-36 meses.
Cobro: todo al cierre, cuando el inmueble se vende. Sin pagos intermedios en la mayoría de casos.
Riesgo principal: la rentabilidad no está garantizada y depende del mercado inmobiliario en el momento de la venta. Sin cobros intermedios durante meses o años.
Plataformas que usan este modelo: Urbanitae y Wecity.
3. House Flipping
Es el modelo de Hausera. La plataforma actúa como promotora directa: compra inmuebles por debajo de mercado, los reforma y los vende con plusvalía. Nosotros financiamos esa operación mediante préstamos participativos y recibimos los intereses acordados cuando el proyecto se cierra.
La diferencia respecto al préstamo hipotecario clásico es que la garantía no es una hipoteca sino el propio inmueble en proceso de reforma, y que la plataforma actúa como promotora y depende del éxito del proyecto: Hausera solo cobra si nosotros ganamos.
Rentabilidad típica: 11-13% bruto anual.
Plazo típico: 12-24 meses.
Cobro: al cierre del proyecto, cuando el inmueble se vende.
Riesgo principal: sin regulación CNMV directa como PSFP y concentración geográfica.
Plataformas que usan este modelo: Hausera.
4. Renta o Alquiler
El modelo menos frecuente en las plataformas que analizamos pero con un perfil completamente diferente. El inmueble se destina al alquiler y nosotros como inversores recibimos dividendos periódicos proporcionales a la renta generada, más la posible plusvalía cuando el inmueble se vende años después.
Rentabilidad típica: 4-7% anual por rentas, más plusvalía estimada.
Plazo típico: varios años.
Cobro: dividendos mensuales o trimestrales.
Riesgo principal: vacancia del inmueble, variaciones en el mercado de alquiler.
Plataformas que usan este modelo: Urbanitae (modelo renta), algunas operaciones específicas de otras plataformas.
Rentabilidades reales del crowdlending inmobiliario en 2026
Los titulares de las plataformas hablan de rentabilidades del 15% o el 18%. La realidad es más matizada. Aquí los rangos reales verificados con datos de proyectos completados:
| Tipo de proyecto | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta (tras impuestos) | Plazo |
|---|---|---|---|
| Préstamo con garantía hipotecaria | 9-13% | 7-10% | 6-24 meses |
| Equity / Plusvalía | 12-20% | 9-16% | 18-36 meses |
| House flipping | 11-13% | 8-11% | 12-24 meses |
| Renta / Alquiler | 4-7% + plusvalía | 3-5% + plusvalía | Varios años |
Hay un punto que casi nadie explica bien: la diferencia entre rentabilidad bruta y neta en el crowdlending inmobiliario español. Las plataformas reguladas por la CNMV practican retención en origen del 19%, lo que significa que recibimos los intereses ya netos de esa retención. Las plataformas europeas (Profitus, Letsinvest, Raizers en proyectos internacionales) no retienen, recibimos los intereses brutos y declaramos manualmente.
Los riesgos reales del crowdlending inmobiliario
El riesgo más obvio es el impago del promotor. Pero hay otros que se mencionan menos y que en la práctica generan más problemas:
El riesgo de retraso: el más frecuente
La mayoría de plataformas del sector tienen proyectos con retrasos. No significa que pierdan el capital, las garantías hipotecarias siguen ahí, pero sí que el capital queda bloqueado más tiempo del previsto. En plataformas sin mercado secundario esto es especialmente relevante.
Los proyectos inmobiliarios son complejos. Las licencias se retrasan, los costes de construcción suben, la venta tarda más de lo esperado. Un proyecto de 18 meses puede convertirse en uno de 30. Hay que invertir solo capital que podemos mantener bloqueado con margen.
El riesgo de mercado inmobiliario
El valor del activo que sirve de garantía depende del mercado. Si el mercado inmobiliario cae significativamente, el LTV sube y la garantía puede no cubrir todo el préstamo. En España esto no ha ocurrido de forma severa desde 2008-2012, pero ocurrió. En Francia ocurrió en 2023 y 2024 con caídas del 4-5%, lo que generó retrasos en algunas plataformas.
El riesgo de plataforma
Si la plataforma cierra, ¿qué pasa con nuestro dinero? La respuesta depende de la estructura jurídica. En plataformas con estructura SPV donde los contratos son directamente entre inversores y promotores (Profitus o algunas estructuras de Urbanitae), la quiebra de la plataforma no cancela automáticamente nuestros derechos como inversores. En plataformas donde la plataforma es parte del contrato, la situación es más complicada.
La falta de liquidez
El crowdlending inmobiliario es una inversión ilíquida. La mayoría de plataformas no tienen mercado secundario operativo, y las que lo tienen cobran comisiones y no garantizan que haya compradores. Hay que tratarlo como una inversión a vencimiento y no como una alternativa a un depósito con liquidez.
Las mejores plataformas de crowdlending inmobiliario español
España tiene un ecosistema de crowdlending inmobiliario muy maduro gracias a la regulación de la CNMV. Estas son las plataformas que nosotros usamos y recomendamos:
Urbanitae: el líder del mercado
La plataforma con mayor volumen de España con más del 60% de cuota de mercado y más de 520 millones financiados. Ofrece los tres modelos: equity, deuda y renta. La estructura SPV en proyectos de equity nos da derechos jurídicos reales sobre el activo.
Mejor para: equity con mayor potencial y proyectos grandes que antes solo estaban al alcance de fondos institucionales.
Mínimo: 500€. Regulación: CNMV.
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Wecity: el mejor ratio de devolución europeo
Regulada por la CNMV, con el 58% del capital total ya devuelto a inversores. Rating independiente para cada proyecto y proceso de selección que aprueba menos del 5% de las propuestas. La plataforma que más exige al promotor antes de publicar.
Mejor para: inversores que priorizan la seguridad sobre la rentabilidad máxima. Bono de 50€ con código KAC4B0.
Mínimo: 500€. Regulación: CNMV.
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Civislend: el modelo más conservador con LTV del 50%
Solo deuda, solo hipoteca de primer rango, solo LTV en torno al 50%. La plataforma más conservadora del sector español con 0 defaults en 8 años. Co-invierte en sus propios proyectos: cuando Civislend publica un proyecto, tiene dinero propio en juego.
Mejor para: capital que queremos proteger bien dentro del crowdlending inmobiliario. Bono hasta 75€.
Mínimo: 250€. Regulación: CNMV.
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Hausera: house flipping español desde 100€
La única plataforma de house flipping del mercado español accesible desde 100€. Modelo 100% a éxito: Hausera solo cobra si ganamos. 100% de proyectos exitosos desde 2023 con rentabilidad media real del 15,55% en 2025.
Mejor para: exposición al house flipping español con mínimo accesible y alineamiento de intereses total. Bono Plan Amigo hasta 60€.
Mínimo: 100€. Supervisada por: Paradox Capital EAF (CNMV).
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Indemo: acceso a deuda hipotecaria bancaria con descuento
Producto único en el mercado: carteras de deuda hipotecaria compradas a bancos españoles con descuento. La rentabilidad media de las DDI es del 15,1% anual. También ofrece préstamos hipotecarios convencionales al 10-12%. Regulada por el Banco Central de Letonia.
Mejor para: inversores con experiencia que quieren un producto diferente al habitual. Cashback hasta 5,5%.
Mínimo: 10€. Regulación: Banco Central Letonia.
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Las mejores plataformas de crowdlending inmobiliario europeo
Si ya tienes posiciones en plataformas españolas y quieres diversificar geográficamente sin salir del modelo de préstamo hipotecario, estas son las opciones europeas más sólidas en 2026:
Profitus: 8 años de historial en Lituania
La referencia del crowdlending inmobiliario báltico para el inversor español. 300 millones financiados, 11,2% de rentabilidad neta real, LTV por debajo del 70% y expansión activa a España con proyectos en Marbella y la Costa del Sol. Bono de 25€ con código 40917239.
Mejor para: diversificación geográfica hacia el mercado báltico con historial contrastado.
Mínimo: 100€. Regulación: ECSP Banco Central Lituania.
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Letsinvest: 100% cartera sin mora en 2026
Proyectos de escala institucional (1-5M€) con garantía hipotecaria de primer rango en Lituania, España, Portugal y Noruega. El dato más limpio del sector: 100% de cartera rindiendo sin mora a junio de 2026. Sin auto-invest ni mercado secundario.
Mejor para: inversores que priorizan la calidad de los proyectos sobre la cantidad.
Mínimo: 500€. Regulación: ECSP Banco Central Lituania.
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Raizers: el mercado inmobiliario francés y europeo
La única plataforma de nuestro análisis con exposición significativa al mercado inmobiliario francés, belga, italiano y luxemburgués. 400 millones financiados en 11 años, regulada por la AMF francesa con pasaporte europeo. Web en español. Bono de 100€ en dos pagos.
Mejor para: diversificar fuera del mercado inmobiliario español y báltico.
Mínimo: 1.000€. Regulación: AMF Francia + pasaporte europeo.
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EstateGuru: evitar en 2026
La plataforma estonia que fue referencia del sector hasta 2022 tiene actualmente el 60,4% de la cartera en recuperación. No recomendamos invertir capital nuevo. Si ya tienes posiciones, paciencia y no añadir más. Las alternativas son Profitus y Letsinvest.
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Cómo elegir la plataforma adecuada para tu perfil
No existe la plataforma perfecta para todo el mundo. La elección depende de cuatro factores:
Capital disponible: con menos de 2.000 euros, Civislend (desde 250€) o Hausera (desde 100€) dan más diversificación que Raizers (mínimo 1.000€) o Urbanitae (mínimo 500€). Con más capital, la diversificación entre varias plataformas es siempre mejor que concentrar en una.
Horizonte temporal: si necesitas el capital en menos de 18 meses, el crowdlending inmobiliario no es para ti, salvo excepciones puntuales con proyectos a 6 meses. Si puedes bloquearlo 2-3 años, el equity de Urbanitae o el house flipping de Hausera tienen mayor potencial.
Tolerancia al riesgo: para el perfil más conservador, Civislend (0 defaults, LTV 50%) o Letsinvest (100% sin mora). Para mayor rentabilidad con más riesgo, equity de Urbanitae o DDI de Indemo.
Geografía: si ya tienes exposición al inmobiliario español a través de la propiedad directa o fondos, diversificar con Profitus (Lituania) o Raizers (Francia, Italia) tiene sentido para descorrelacionar el riesgo.
Cómo construimos nuestra cartera de crowdlending inmobiliario
Los principios que seguimos:
Nunca más del 40% en una sola plataforma. Por muy buena que sea la plataforma, el riesgo de concentración no vale la rentabilidad extra.
Al menos dos plataformas con regulación CNMV o ECSP para la parte más importante de la cartera inmobiliaria.
Separar el inmobiliario español del europeo. Una corrección del mercado español afecta a Urbanitae, Wecity, Civislend y Hausera simultáneamente. Tener Profitus o Raizers descorrelaciona ese riesgo.
Escalonar las inversiones en el tiempo. No invertir todo de golpe en enero. Repartir las entradas en proyectos a lo largo de 6-12 meses para promediar el riesgo de timing.
Fiscalidad del crowdlending inmobiliario en España
Los rendimientos del crowdlending inmobiliario tributan como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF, a los tipos del 19-28% según el tramo.
La diferencia principal entre plataformas es si practican retención en origen:
Plataformas españolas (Urbanitae, Wecity, Civislend, Hausera): retienen el 19% en origen. Los intereses aparecen automáticamente en el borrador de la renta. Sin gestión adicional para nosotros.
Plataformas europeas (Profitus, Letsinvest, EstateGuru): no retienen en origen para inversores españoles. Los intereses hay que declararlos manualmente en el IRPF. Guardar siempre el extracto anual de cada plataforma.
Raizers: depende del país del proyecto. En proyectos españoles retiene en origen. En proyectos franceses, belgas o italianos no retiene y hay que declarar manualmente.
Para más detalle sobre cómo declarar los intereses de plataformas P2P en España consulta nuestra guía de fiscalidad del crowdlending.
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Preguntas frecuentes sobre crowdlending inmobiliario
¿Qué diferencia hay entre crowdlending y crowdfunding inmobiliario?
En el crowdlending prestamos dinero al promotor a un tipo de interés fijo con garantía hipotecaria. En el crowdfunding de equity nos convertimos en socios del promotor y la rentabilidad depende del éxito de la venta. En la práctica muchas plataformas ofrecen los dos modelos y los términos se usan indistintamente en el sector.
¿Cuánto se gana con el crowdlending inmobiliario?
Depende del modelo. Los préstamos con garantía hipotecaria ofrecen entre el 9% y el 13% bruto anual. Los proyectos de equity pueden llegar al 15-20% en proyectos exitosos pero sin garantía sobre el timing ni el importe exacto. El house flipping de Hausera ofrece una media real del 15,55% en 2025. Descontando impuestos, la rentabilidad neta queda entre 2 y 4 puntos por debajo de la bruta.
¿Es seguro el crowdlending inmobiliario?
Ninguna inversión es segura al 100%. Los riesgos principales son el retraso o impago del promotor, la caída del mercado inmobiliario y la falta de liquidez. La garantía hipotecaria protege el capital en los préstamos pero la recuperación puede tardar meses. Las plataformas reguladas por la CNMV o con licencia ECSP añaden supervisión formal pero no eliminan el riesgo del proyecto. Hay que diversificar entre varias plataformas y proyectos.
¿Cuál es la plataforma de crowdlending inmobiliario más segura en España?
Civislend tiene el historial más limpio del sector español con 0 defaults en 8 años y LTV del 50%. Wecity tiene el mejor ratio de devolución europeo con el 58% del capital ya devuelto. Urbanitae es la más grande y con más proyectos aunque tiene retrasos frecuentes. Si buscamos un perfil conservador, Civislend es nuestra primera recomendación.
¿Cuánto tiempo está bloqueado el capital en crowdlending inmobiliario?
Depende del proyecto y la plataforma. Los préstamos a corto plazo duran 6-12 meses. Los proyectos de equity pueden alargarse hasta 36 meses o más. La mayoría de plataformas no tienen mercado secundario operativo, el capital está inmovilizado hasta el vencimiento. Solo Urbanitae y Wecity tienen mercado secundario aunque sin garantía de liquidez.
¿Cómo tributan los rendimientos del crowdlending inmobiliario?
Como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF, a los tipos del 19-28%. Las plataformas españolas retienen el 19% en origen y aparecen en el borrador de la renta. Las europeas no retienen y hay que declararlos manualmente. Consulta nuestra guía de fiscalidad del crowdlending para más detalle.
¿Cuánto dinero necesito para empezar en crowdlending inmobiliario?
Desde 100 euros en Hausera o Indemo. Desde 250 euros en Civislend. Desde 500 euros en Urbanitae, Wecity, Profitus y Letsinvest. Desde 1.000 euros en Raizers. Para diversificar mínimamente entre 4-5 proyectos en una plataforma, recomendamos al menos 2.000-3.000 euros de capital inicial.