Raizers
Real Estate · AMF Francia (PSFP) + pasaporte europeo
✓ Ventajas
✗ Inconvenientes
Raizers es la alternativa francesa al crowdfunding inmobiliario español. Mientras todas las plataformas que hemos analizado hasta ahora operan en los mercados bálticos o en España, Raizers lleva desde 2014 financiando proyectos inmobiliarios en Francia, el mayor mercado de Europa occidental, y en los últimos años ha expandido esa oferta a España, Bélgica, Italia, Portugal y Luxemburgo.
Con más de 400 millones de euros financiados, 45.000 inversores registrados y la regulación de la AMF francesa y el pasaporte europeo que le permite operar legalmente en España desde 2023, Raizers es una plataforma que merece un hueco en la cartera de cualquier inversor que quiera diversificar fuera del inmobiliario español y báltico.
En este análisis te contamos cómo funciona, qué rentabilidad podemos esperar realmente, los riesgos que hay que conocer y cómo aprovechar el bono de bienvenida de 100 euros.
¿Qué es Raizers y cómo funciona?
Raizers es una plataforma francesa de crowdfunding inmobiliario fundada en 2014 por Grégoire Linder y Maxime Pallain en París. Está autorizada por la Autorité des marchés financiers (AMF), el organismo equivalente a la CNMV en Francia.
Además, cuenta con el pasaporte europeo PSFP que le permite operar legalmente en España y otros países europeos desde 2023, donde está inscrita en el registro de la CNMV como proveedor europeo de servicios de financiación participativa.
El modelo es el del préstamo con garantía hipotecaria, consiste en que promotores inmobiliarios que necesitan financiación publican sus proyectos en Raizers. Nosotros, como inversores, financiamos ese préstamo a cambio de un tipo de interés fijo.
La garantía hipotecaria se firma ante notario entre el promotor y todos los inversores, representados por Raizers como agente. Los proyectos más habituales en España son financiaciones de préstamo promotor, con reservas ya firmadas y el suelo comprado.
La geografía es el diferencial clave
Lo que hace a Raizers diferente al resto de plataformas de nuestra cartera es la geografía. Mientras Urbanitae, Wecity, Civislend y Hausera nos dan exposición principalmente al mercado inmobiliario español, y Profitus y EstateGuru al mercado báltico, Raizers nos da acceso al mercado inmobiliario francés, belga, italiano, luxemburgués y portugués además del español.
Si ya tenemos posiciones en plataformas españolas, añadir Raizers supone diversificar el riesgo geográfico real dentro del mismo segmento de préstamos hipotecarios a promotores.
Cómo se estructuran los proyectos
Raizers utiliza principalmente la estructura de préstamo con garantía hipotecaria (lo más habitual) y la estructura de SPV con garantía hipotecaria para proyectos más grandes. En ambos casos la garantía se formaliza ante notario y los inversores tienen derecho preferente sobre el activo en caso de impago.
Los proyectos típicos de Raizers son financiaciones de entre 250.000 y 5 millones de euros, con plazos de 6 a 24 meses y rentabilidades entre el 9% y el 12% anual.
Rentabilidad de Raizers: datos reales
Raizers opera en un rango de rentabilidad entre el 9% y el 12% anual, con una media histórica en torno al 10-10,5%. No es la plataforma con las rentabilidades más altas del sector (Civislend y Hausera ofrecen más en la mayoría de proyectos), pero la relación rentabilidad/riesgo dentro del segmento de préstamos con garantía hipotecaria es competitiva.
Lo que Raizers sí ofrece, y pocas plataformas tienen, es diversificación geográfica real dentro del mismo modelo de inversión. Comparar el 10% de un proyecto en Francia con el 10% de un proyecto en España no es comparar lo mismo: son mercados inmobiliarios distintos, con ciclos distintos y riesgos distintos.
Un dato fundamental a tener en cuenta es que algunos proyectos en Francia han experimentado retrasos como consecuencia de la caída del mercado inmobiliario francés en 2023 (-4%) y 2024 (-5%). Raizers ha gestionado estas situaciones con comunicación activa y sin pérdidas de capital reportadas, pero conviene conocer el contexto de mercado antes de invertir.
El bono de bienvenida de Raizers
Raizers ofrece un bono de 100 euros dividido en dos pagos:
Bono bienvenida Raizers — 100€ en dos pagos
El bono se activa al registrarse con nuestro enlace de referido.
Con la inversión mínima de 1.000 euros por proyecto, el bono de 100 euros supone un 10% de rentabilidad extra sobre el primer proyecto. Una entrada muy atractiva para conocer la plataforma.
Riesgos de Raizers: lo que hay que tener claro
Sin mercado secundario: el mayor inconveniente
Raizers no tiene mercado secundario. El capital está completamente inmovilizado hasta el vencimiento del proyecto. Con plazos de hasta 24 meses, eso significa que no podemos salir antes aunque lo necesitemos. Solo invertimos en Raizers aquel dinero que que podemos olvidar durante ese período.
El contexto del mercado inmobiliario francés
Francia ha vivido una corrección del mercado inmobiliario en 2023 (-4%) y 2024 (-5%) como consecuencia de la subida de tipos de interés. Eso ha afectado a algunos proyectos de la plataforma con retrasos en la devolución. No ha habido pérdidas de capital reportadas, pero sí plazos que se han alargado más de lo previsto.
Esto es relevante porque la mayoría de proyectos de Raizers siguen siendo en Francia. Para quien quiere exposición al inmobiliario francés sigue siendo la mejor opción del mercado, pero hay que entender el contexto de mercado local.
La fiscalidad según el país del proyecto
Este es un detalle importante que distingue a Raizers de otras plataformas. El tratamiento fiscal cambia según la geografía del proyecto:
En proyectos españoles, Raizers retiene en origen y la información aparece automáticamente en el borrador del IRPF, igual que en Urbanitae o Civislend. En proyectos internacionales (Francia, Bélgica, Italia…) recibimos los intereses brutos y tenemos que añadirlos manualmente a nuestra declaración. Raizers genera un informe anual de rendimientos para facilitar este proceso.
La inversión mínima de 1.000 euros
Es la más alta de todas las plataformas inmobiliarias que analizamos. Para diversificar correctamente entre 4-5 proyectos necesitamos al menos 4.000-5.000 euros. No es una plataforma para empezar con poco capital.
Raizers en Trustpilot: qué dicen los inversores
Raizers tiene una puntuación de 3,4 sobre 5 en Trustpilot, calculada a partir de más de 300 opiniones, una cantidad de opiniones que nos parece bastante baja. La distribución está bastante polarizada: casi la mitad de las opiniones son de 5 estrellas (49%), pero más de una cuarta parte son de 1 estrella (26%).
Lo que valoran los inversores
Entre las opiniones positivas, los comentarios más repetidos hablan de la facilidad de uso de la plataforma y de la app, de la variedad de proyectos disponibles en distintos países, y de la atención recibida cuando todo va según lo previsto.
Las críticas más frecuentes
Las opiniones negativas se concentran en un mismo punto: los retrasos. Varios inversores con carteras de varios proyectos describen que una parte importante de sus inversiones ha sufrido retrasos o ha entrado en procedimientos de recuperación que se alargan durante años.
Otra crítica habitual apunta a la comunicación de Raizers durante estos procesos, que algunos describen como lenta o demasiado genérica, aunque en sus respuestas públicas la plataforma explica que solo comunica información verificada en cada fase. También aparecen menciones puntuales respecto a la alta inversión mínima de 1.000€, superior a la mayoría de plataformas.
Cómo empezar a invertir en Raizers
Lo que necesitamos
- Mayor de 18 años
- Residencia en la UE
- Cuenta bancaria europea (SEPA)
- DNI o pasaporte para verificación KYC
El proceso
El registro es online y tarda entre 15 y 30 minutos. Raizers tiene web y app en español, lo que facilita el proceso para inversores españoles. La verificación KYC incluye un cuestionario de idoneidad como PSFP regulado.
Al registraros con nuestro enlace, el bono de 100 euros queda activo para los dos primeros pagos.
Cómo invertimos
- Revisamos los proyectos disponibles. Raizers publica un número limitado de proyectos de forma simultánea.
- Leemos el dosier completo, incluyendo el análisis del promotor, la tasación del activo y las garantías.
- Decidimos el importe (mínimo 1.000 euros).
- Confirmamos la inversión y firmamos electrónicamente.
No hay auto-invest. La selección es siempre manual. Los proyectos no se financian en minutos como en otras plataformas. La base de inversores más pequeña nos da más tiempo para analizar y decidir.
Nuestra estrategia con Raizers consisten en añadir un poco de exposición a mercados inmobiliarios europeos fuera de España. Combinamos proyectos en Francia o Bélgica con proyectos españoles en Urbanitae o Civislend para diversificar el riesgo de mercado inmobiliario nacional.
Raizers vs Civislend: dos modelos complementarios
Raizers y Civislend son las dos plataformas de préstamo hipotecario con mejor regulación de nuestro portfolio. La diferencia principal es la geografía y la accesibilidad:
| Característica | Raizers | Civislend |
|---|---|---|
| Regulación | AMF Francia + pasaporte europeo | CNMV nº8 (PSFP) |
| Geografía | Francia, España, Bélgica, Italia, Portugal, Luxemburgo | Solo España |
| Inversión mínima | 1.000€ | 250€ |
| Rentabilidad media | 10-10,5% | 10-13% |
| Defaults históricos | Algunos retrasos en Francia | 0 defaults en 8 años |
| Retención en origen (España) | Sí en proyectos españoles | Sí, 19% |
| Bono bienvenida | 100€ en dos pagos | 25-75€ según importe |
| Registrarse | Abrir cuenta → | Abrir cuenta → |
Nuestra opinión sobre Raizers en 2026
Raizers es una plataforma sólida que lleva haciendo lo mismo muchos años, préstamos hipotecarios a promotores inmobiliarios europeos con garantías formalizadas ante notario, regulación real y comunicación transparente. El bono de 100 euros en dos pagos hace que el punto de entrada sea atractivo, al menos para probar la plataforma.
Su principal limitación es la inversión mínima de 1.000 euros, la más alta de todas las plataformas que analizamos, y la ausencia de mercado secundario.
Para quien tiene capital suficiente y quiere salir del mercado inmobiliario español y báltico sin salir del modelo de préstamo hipotecario regulado, Raizers es la mejor opción que hemos encontrado.
Recomendamos Raizers a inversores con al menos 3.000-4.000 euros para dedicar a Raizers, que ya tienen posiciones en plataformas españolas y quieren diversificar hacia el mercado inmobiliario francés y europeo occidental.
Preguntas frecuentes sobre Raizers
¿Raizers tiene bono de bienvenida?
Sí. Raizers ofrece un bono de 100 euros dividido en dos pagos: 50 euros tras la primera inversión y 50 euros tras la segunda. El bono se activa al registrarse con nuestro enlace de referido y no requiere código adicional.
¿Es seguro invertir en Raizers?
Raizers está regulada por la AMF francesa, el equivalente a la CNMV en Francia, y tiene pasaporte europeo PSFP que le permite operar legalmente en España. Todos los proyectos tienen garantía hipotecaria formalizada ante notario. Lleva operando desde 2014 sin pérdidas de capital para inversores, aunque algunos proyectos en Francia han tenido retrasos por la corrección del mercado inmobiliario francés.
¿Puedo retirar el dinero antes del vencimiento en Raizers?
No. Raizers no tiene mercado secundario. El capital está inmovilizado hasta el vencimiento del proyecto, que puede ser de hasta 24 meses. Solo invertimos en Raizers capital que no vamos a necesitar durante ese período.
¿Raizers está en español?
Sí. Raizers tiene web y app disponibles en español. También tiene un equipo en Madrid y representantes comerciales en España para dar soporte a los inversores españoles.
¿Cómo tributan los intereses de Raizers?
Depende del país del proyecto. En proyectos españoles Raizers retiene en origen y la información aparece en el borrador del IRPF automáticamente. En proyectos internacionales (Francia, Bélgica, Italia…) recibimos los intereses brutos y debemos añadirlos manualmente a la declaración. Raizers genera un informe anual de rendimientos para facilitar este proceso.
¿Qué mercados inmobiliarios cubre Raizers?
Francia, España, Bélgica, Luxemburgo, Italia y Portugal. La mayoría de proyectos siguen siendo en Francia donde tienen más historial, pero la expansión hacia otros mercados europeos es activa. Es la única plataforma de nuestro análisis con exposición significativa al mercado inmobiliario francés.
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