Indemo
Real Estate · Regulada Latvijas Banka (Letonia)
✓ Ventajas
✗ Inconvenientes
Hay plataformas que hacen lo mismo que todas las demás pero un poco mejor. Y hay plataformas que hacen algo que nadie más hace. Indemo es lo segundo. Su producto estrella, las Inversiones en Deuda con Descuento (DDI), no existe en ninguna otra plataforma accesible al inversor minorista español. Compran préstamos hipotecarios impagados a los grandes bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell) a precios muy rebajados, y nosotros como inversores participamos en esa recuperación. Cuando el inmueble se vende a precio de mercado, nos llevamos el 50% de la ganancia.
El modelo es tan interesante como complejo. En este análisis te explicamos exactamente cómo funciona, qué rentabilidad podemos esperar de verdad, cuáles son los riesgos reales y por qué merece un hueco en la cartera de cualquier inversor que quiera exposición al inmobiliario español con algo distinto a lo habitual.
¿Qué es Indemo y cómo funciona?
Indemo es una plataforma de inversión en préstamos inmobiliarios fundada en mayo de 2022 y operativa desde junio de 2023. Está regulada en Letonia por el Banco Central de Letonia (Latvijas Banka) con licencia de intermediario de inversiones, y registrada en la CNMV como empresa europea de servicios de inversión. Los fondos se mantienen en cuentas bancarias segregadas separadas de las operaciones de la empresa, y existe un mecanismo de compensación a inversores de hasta 20.000 euros.
La plataforma opera exclusivamente con activos inmobiliarios españoles a través de su socio Tamarindo Vector S.L., un SPV español autorizado por el Banco de España como prestamista inmobiliario.
Los dos productos de inversión
DDI: Inversiones en Deuda con Descuento
Este es el producto que no existe en ningún otro sitio. Los grandes bancos españoles acumulan carteras de préstamos hipotecarios impagados que no quieren gestionar. Los venden en el mercado a precios muy rebajados respecto al valor real del inmueble. Indemo adquiere esas carteras y nos da acceso como inversores.
El mecanismo es el siguiente: cuando el inmueble asociado a esa deuda se vende a precio de mercado, el 50% de la ganancia (diferencia entre el precio descontado pagado y el precio de venta) va para nosotros. Las DDI se estructuran como cestas de aproximadamente 8 deudas distintas, lo que da diversificación dentro de cada inversión.
La rentabilidad media estimada es del 15,1% anual, aunque las dos primeras DDI cerradas generaron una media del 25% anual. Con mayor volumen de operaciones es probable que esa cifra se normalice hacia el 15%.
Préstamos hipotecarios
El segundo producto es más convencional: prestamos dinero a través de Indemo a empresas crediticias profesionales autorizadas por el Banco de España que conceden préstamos hipotecarios de bajo LTV a deudores. Los intereses y el capital principal se reembolsan según el calendario acordado, con pagos periódicos. Rentabilidad media del 10-12% anual, más predecible y estable que las DDI.
La combinación de los dos productos en una misma plataforma es lo que hace a Indemo especialmente interesante: podemos combinar la previsibilidad de los préstamos hipotecarios con el potencial de las DDI según nuestro perfil.
Rentabilidad de Indemo: lo que podemos esperar realmente
Las cifras de rentabilidad de Indemo hay que leerlas con contexto. La plataforma lleva operativa desde junio de 2023, lo que significa que tiene apenas tres años de historial. Las DDI pueden tardar hasta 24 meses en resolverse, así que los datos de rentabilidad real completada son todavía escasos.
Lo que sí tenemos son las dos primeras DDI cerradas, que generaron una rentabilidad media del 25% anual. Esa cifra es excepcional pero probablemente no representativa del largo plazo. A medida que el volumen de cartera crezca y las operaciones sean más diversas, la rentabilidad se normalizará hacia la estimación del 15,1%.
Para los préstamos hipotecarios, la rentabilidad es más predecible: entre el 10% y el 12% anual con pagos periódicos. Sin la incertidumbre del timing de venta del inmueble.
Un dato a tener en cuenta: Indemo aplica una retención en origen del 5% para inversores residentes en la UE/EEE. Eso simplifica la declaración pero reduce el rendimiento bruto.
El bono cashback para nuevos inversores
Indemo ofrece un bono cashback escalonado según el importe de la primera inversión:
Bono cashback Indemo
Cashback instantáneo abonado al registrarse con enlace de referido y realizar la inversión mínima indicada.
Con una inversión inicial de 5.000 euros, el cashback del 5,5% supone 275 euros adicionales de forma instantánea. Combinado con la rentabilidad base del 15%, el primer año puede superar el 20%.
Riesgos de Indemo: lo que hay que tener muy presente
La plataforma todavía no es rentable como empresa
Este es el riesgo más importante y el menos mencionado en otros análisis. Indemo ha reconocido públicamente que necesita gestionar una cartera de entre 25 y 30 millones de euros para alcanzar la rentabilidad como empresa, objetivo que esperan lograr a finales de 2026. Con los 10,4 millones del primer trimestre de 2025, están en el camino pero todavía lejos.
Eso no significa que vayan a quebrar, pero sí que el riesgo de plataforma es real y hay que dimensionar la posición en consecuencia. Si Indemo no consigue escalar lo suficientemente rápido, podría tener problemas para mantener las operaciones.
El timing de las DDI es impredecible
Las DDI son fascinantes como producto pero tienen un riesgo de liquidez real. El proceso de recuperación de una deuda hipotecaria puede ser complejo: negociaciones con los deudores, procesos judiciales, tiempos de venta del inmueble. Indemo estima plazos de hasta 24 meses pero no está garantizado. El capital puede estar bloqueado más tiempo si la recuperación se complica.
Sin mercado secundario ni garantía de recompra
Por las características del producto no existe garantía de recompra (tendría poco sentido en DDI) ni mercado secundario operativo todavía. El capital que invertimos en DDI o en préstamos hipotecarios está inmovilizado hasta que la operación se cierra. Solo el saldo no invertido se puede retirar libremente.
Lo positivo: el inmueble como garantía real
A diferencia de los préstamos al consumo de plataformas como Mintos o PeerBerry, cada inversión en Indemo está respaldada por un inmueble físico como garantía. En las DDI la propia deuda viene con hipoteca sobre el activo. En los préstamos hipotecarios el LTV es bajo. Eso da una protección real que las plataformas de consumer loans no pueden ofrecer.
Indemo en Trustpilot: qué dicen los inversores
Indemo tiene presencia en Trustpilot con valoraciones mayoritariamente positivas de inversores que destacan la transparencia del modelo DDI y la comunicación del equipo. Las críticas más frecuentes apuntan a los plazos de resolución más largos de lo esperado en algunas DDI. Siendo una plataforma joven con pocos cientos de reseñas, hay que tomar estas valoraciones como indicativas, no concluyentes.
Nuestra opinión sobre Indemo en 2026
Indemo nos parece una de las propuestas más originales del sector de crowdlending inmobiliario europeo. El acceso a carteras de deuda hipotecaria con descuento de bancos españoles es algo que no encontramos en ninguna otra plataforma a nuestro alcance como inversores minoristas. Eso tiene un valor diferencial real.
Lo que más nos gusta es la transparencia del modelo. Podemos seguir en tiempo real el proceso de recuperación de cada deuda, ver en qué estado está cada inmueble de la cartera y entender exactamente de dónde viene la rentabilidad. Pocas plataformas del sector ofrecen ese nivel de visibilidad.
Lo que nos genera más dudas es que la propia empresa todavía no ha alcanzado el punto de equilibrio financiero. Cuando invertimos en una plataforma joven que necesita seguir creciendo para sobrevivir, el riesgo de plataforma es mayor que en una empresa consolidada. Por eso en nuestra cartera Indemo ocupa un espacio moderado, no una posición central.
Para quien quiera exposición al inmobiliario español de una forma completamente diferente a Urbanitae, Wecity o Civislend, Indemo merece estar en el radar. El cashback instantáneo de hasta el 5,5% hace que el punto de entrada sea muy atractivo.
Cómo empezar a invertir en Indemo
Lo que necesitamos
- Mayor de 18 años
- Residencia en el Espacio Económico Europeo
- Cuenta bancaria europea
- DNI o pasaporte para verificación KYC
El proceso de registro
El registro es completamente online y tarda entre 10 y 20 minutos. La verificación KYC es ágil comparada con otras plataformas reguladas del sector.
Al registrarnos con el enlace de referido el cashback se aplica automáticamente al realizar la primera inversión. No hay código que introducir manualmente.
Cómo invertimos en la práctica
Auto-invest: configuramos los filtros (tipo de activo, importe máximo, plazo) y el sistema invierte automáticamente cuando hay proyectos disponibles que encajan con nuestros criterios. La opción más cómoda para quien no quiere estar pendiente de los lanzamientos.
Inversión manual: revisamos los proyectos disponibles, leemos el dosier de cada DDI o préstamo hipotecario y decidimos cuánto invertir. Desde 10 euros por proyecto.
Nuestra estrategia en Indemo: combinamos préstamos hipotecarios para la parte más previsible de la cartera y DDI para la parte con mayor potencial. No superamos el 10% de la cartera P2P total en Indemo dado el estadio temprano de la plataforma.
Fiscalidad de Indemo: retención del 5% en origen
Indemo aplica una retención en origen del 5% sobre los rendimientos para inversores residentes en la UE/EEE. Es una retención mucho menor que el 19% de las plataformas españolas, pero existe. Los rendimientos tributan como rendimientos del capital mobiliario en el impuesto sobre la renta del país de residencia.
La retención del 5% aparecerá en la documentación anual que genera Indemo y puede deducirse de la cuota del impuesto sobre la renta según el convenio de doble imposición entre Letonia y tu país de residencia.
Al ser una plataforma letona, los rendimientos no aparecen en el borrador automático de la Agencia Tributaria. Hay que añadirlos manualmente a la declaración. Guarda siempre el extracto anual de Indemo.
⚠️ Esta información es orientativa. Para tu situación fiscal concreta consulta con un asesor fiscal.
Preguntas frecuentes sobre Indemo
¿Qué son las DDI de Indemo?
Las DDI (Inversiones en Deuda con Descuento) son carteras de préstamos hipotecarios impagados que los grandes bancos españoles venden a precios muy rebajados. Indemo adquiere esas carteras y nos da acceso como inversores. Cuando los inmuebles asociados se venden a precio de mercado, el 50% de la ganancia va para nosotros. La rentabilidad media estimada es del 15,1% anual.
¿Indemo tiene bono de bienvenida?
Sí. Indemo ofrece un cashback instantáneo escalonado: 3% con inversión mínima de 250€, 4% con 1.000€ y 5,5% con 5.000€. El cashback se activa automáticamente al registrarse con nuestro enlace de referido y realizar la primera inversión.
¿Es seguro invertir en Indemo?
Indemo está regulada por el Banco Central de Letonia con compensación a inversores de hasta 20.000€. Los fondos están en cuentas segregadas. Todas las inversiones tienen garantía hipotecaria sobre inmuebles españoles. El principal riesgo es que la plataforma es joven y todavía no ha alcanzado el punto de equilibrio financiero como empresa.
¿Puedo retirar el dinero antes del vencimiento en Indemo?
El saldo no invertido se puede retirar en cualquier momento. Las inversiones en DDI o préstamos hipotecarios están bloqueadas hasta el vencimiento o la venta del inmueble. No hay mercado secundario operativo todavía. Los plazos típicos son de hasta 24 meses para las DDI.
¿Cuánto tarda en resolverse una DDI?
El proceso de recuperación de una deuda hipotecaria puede durar entre 12 y 24 meses dependiendo de la complejidad de la operación. Las primeras DDI cerradas se resolvieron en menos de 18 meses generando un 25% de rentabilidad anual, aunque con mayor volumen los plazos pueden alargarse.
¿Cómo tributan los intereses de Indemo?
Indemo aplica una retención en origen del 5% para inversores residentes en la UE/EEE. Los rendimientos tributan como rendimientos del capital mobiliario en el impuesto sobre la renta del país de residencia. Al ser plataforma letona, hay que añadirlos manualmente a la declaración.
¿Indemo o Civislend para inmobiliario español?
Son complementarias con perfiles distintos. Civislend ofrece préstamos más convencionales con LTV del 50%, garantía hipotecaria de primer rango y 8 años de historial limpio. Es más conservadora y predecible. Indemo ofrece las DDI, un producto completamente diferente con mayor potencial de rentabilidad pero más incertidumbre en el timing. Para la parte más estable de la cartera preferimos Civislend. Para añadir algo más arriesgado y diferente, Indemo.
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